Dragi občani in etažni lastniki, za vas smo pripravili odgovore na najpogostejša vprašanja, povezana z upravljanjem večstanovanjskih stavb in rezervnim skladom. Upamo, da vam bodo informacije v pomoč pri vsakodnevnih odločitvah.
Kateri stroški se lahko financirajo iz rezervnega sklada?
Sredstva rezervnega sklada lahko porabite izključno za:
- stroške vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja (npr. menjava strešne kritine ali konstrukcije, obnova fasade…),
- nujna vzdrževalna dela, ki niso bila predvidena, a bi bilo z njimi nerazumno odlašati (npr. menjava motorja dvigala),
- odplačevanje posojil, najetih za omenjene namene.
Kaj šteje kot nujna vzdrževalna dela?
Nujna vzdrževalna dela so tista, s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, saj bi se:
- bistveno poslabšali pogoji bivanja,
- povzročila večja škoda na skupnih delih stavbe ali
- ogrozila varnost tretjih oseb.
Kolikšno je minimalno vplačilo v rezervni sklad?
Minimalno višino vplačil določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika.
Višina prispevka glede na starost objekta znaša:
- do 10 let: 0 EUR/m²,
- nad 10 do 30 let: 0,20 EUR/m²,
- nad 30 do 60 let: 0,25 EUR/m²,
- nad 60 let: 0,30 EUR/m².
Kdaj se poviša vplačilo v rezervni sklad?
Prispevek se poviša, če je v načrtu vzdrževanja navedenih dovolj investicijskih del. Za sprejetje sklepa je potrebno 50 % soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Kaj se zgodi z vplačanimi sredstvi, če stanovanje prodate?
Če se odločite za prodajo stanovanja ali poslovnega prostora, niste upravičeni do vračila sredstev iz rezervnega sklada. Ta sredstva so last večstanovanjske stavbe.
Katere stroške plačate kot uporabniki in katere kot lastniki?
Stroški uporabnika so predvsem obratovalni stroški:
- ogrevanje skupnih prostorov,
- poraba vode, električne in druge energije za obratovanje skupnih naprav,
- čiščenje skupnih prostorov in funkcionalnih površin – zemljišča,
- vzdrževanje parkirnih prostorov, dostopne poti, prostorov za spravljanje posod za smeti, zelenic in nasadov na zemljiščih, ter drugih površin, ki služijo stavbi,
- čiščenje kanalizacije ter praznjenje greznic in deratizacija,
- odstranjevanje snega z dovoznih in dostavnih poti, parkirnih prostorov, streh in ledenih sveč z napuščev,
- beljenje in pleskanje skupnih prostorov (hodnikov, stopnišča, sušilnic, kolesarnice, skupne kleti in podobno) in naprav stavbe,
- vzdrževanje, popravila in zamenjava vhodnih zvoncev, domofonov, kljuk na vratih in oknih skupnih prostorov, razbitih stekel in oglasnih desk,
- vzdrževanje skupnih RTV instalacij,
- pregled in servisiranje kurilnice, toplotnih postaj, skupnih števcev in drugih skupnih merilnih naprav, ki služijo stavbi kot celoti,
- dimnikarske storitve oziroma čiščenje zračnikov,
- nabava in vzdrževanje skupne opreme za potrebe stavbe (kosilnice in razno orodje ter pripomočki za delo hišnika) in delo hišnika,
- stroški, ki nastanejo ob uporabi dvigala (el., telefon, servis, reševanje, klicni center),
- drugi obratovalni stroški, ki se nanašajo na uporabo skupnih prostorov delov in naprav, kakor tudi stroški, ki so nastali zaradi namenoma povzročene okvare in poškodbe na skupnih prostorih, delih in napravah stavbe,
- vsi davki, prispevki, takse in druge javne dajatve, ki se nanašajo na posamezno dobavljeno oziroma opravljeno storitev ter
- drugi morebitni skupni obratovalni stroški, ki jih določajo stanovanjski zakon in podzakonski akti.
Stroški lastnika pa so:
- stroški upravljanja,
- zavarovanje stavbe,
- letni pregledi dvigal,
- vzdrževanje gasilnih aparatov in hidrantov,
- prispevek v rezervni sklad,
- večje investicije.
Koliko soglasij potrebujete za sprejetje sklepa?
- Z več kot 50 % soglasjem odločate o rednem upravljanju:
- obratovanje,
- vzdrževanje stavbe,
- določitev in razrešitev upravnika,
- določitev in razrešitev nadzornega odbora,
- oddajanje skupnih delov v najem,
- sklenitev in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote,
- sprejemanje načrta vzdrževanja,
- odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad,
- odločanje o vplačevanju dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad,
- sprejemanje hišnega reda,
- odločanje o skupnem uveljavljanju pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.
- Z več kot 75 % soglasjem odločate o zahtevnejših posegih:
- sklenitev in spreminjanje pogodbe o medsebojnih razmerjih,
- opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjem),
- izvedbo gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov.
- določitev upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
- S 100 % soglasjem odločate o:
- sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev,
- spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
- omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
- omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
- sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih,
- uporabi stanovanja v druge namene,
- spremembi namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor,
- najemu kredita, ki se veže na rezervni sklad.
Kdo se lahko udeleži zbora etažnih lastnikov?
Zbora se lahko udeležite tako lastniki kot tudi uporabniki. Uporabniki so lahko prisotni, vendar nimajo glasovalne pravice.
Kakšna je obveznost glede izračuna korekcijskih faktorjev?
Do konca leta 2024 so morale vse stavbe, ki se ogrevajo s skupno kurilnico, pridobiti izračun korekcijskih faktorjev. Ti so začeli veljati s 1. 1. 2025.
Gre za zahtevo po Zakonu o učinkoviti rabi energije in Pravilniku o delitvi in obračunu stroškov za toploto (Uradni list RS, št. 82/15, 61/16, 158/20 – ZURE).
V prejšnjim obdobju so se korekcijski faktorji določali izkustveno (npr. 5 %, 10 %, 15 %, 20 %). Po novem pravilniku je potreben fizikalni izračun, ki natančno določi korekcijski faktor za vsako stanovanje glede na njegovo lego.
Pri izračunu se upoštevajo:
- površine in sestava posameznih elementov stavbe (npr. okna, zunanje stene, streha, tla nad kletjo),
- debelina izolacije,
- položaj stanovanja (npr. podstrešno, krajno, vmesno).
Na podlagi teh podatkov se določi uradni korekcijski faktor delitve toplote, ki velja pri obračunu stroškov ogrevanja.
Katere periodične preglede naroči upravnik?
Upravnik poskrbi, da se opravi:
- meritev električnih inštalacij (na 8 let),
- meritev strelovoda (na 4 leta),
- pregled požarne varnosti (1x letno),
- pregled gasilnih aparatov (1x letno),
- deratizacija (spomladi in jeseni),
- pregled dvigala (1x letno),
- pregled kurilnih naprav in dimnikov (ob koncu kurilne sezone),
- servisiranje kotlovnic (ob koncu kurilne sezone).
Kaj potrebujete za prenovo stanovanja?
- Če prenavljate znotraj stanovanja, izobesite obvestilo na oglasni deski z okvirnim časom izvajanja del.
- Če bi posegali v zunanji ovoj stavbe (menjava oken, zasteklitev balkonov, montaža klime…), potrebujete 50 % soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Na koga se lahko obrnete glede javnih površin in odpadkov?
Kot upravnik lahko vaše pobude in želje posredujemo pristojnim službam, vendar žal ne moremo zagotoviti, da bodo dela dejansko izvedena.
Zato vas prosimo, da se za takšne zadeve obrnete neposredno na odgovorne osebe:
- za urejanje javnih površin:
Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Potrebujete Javascript za pogled. - za ravnanje z odpadki:
Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Potrebujete Javascript za pogled.
Kako lahko zamenjate upravnika?
Za zamenjavo upravnika potrebujete 50 % soglasje etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Kaj je potrebno za izgradnjo osebnega dvigala?
- Če gradbeno dovoljenje ni potrebno in imate sredstva v rezervnem skladu: 50 % soglasje etažnih lastnikov po idealnem deležu.
- Če gradbeno dovoljenje je potrebno: 75 % soglasje etažnih lastnikov po idealnem deležu.
- Če sredstev nimate in bi želeli najeti kredit: 100 % soglasje etažnih lastnikov po idealnem deležu.
Gradbeno dovoljenje ne potrebujete, če gre za manjšo rekonstrukcijo. To so dela, ki niso vzdrževanje objekta in niso rekonstrukcija, so pa izboljšava ali zamenjava elementov, s katerimi se ne ogroža stabilnosti konstrukcije in se ne poslabšajo gradbeno tehnične lastnosti objekta.
Med manjše rekonstrukcije spada tudi prizidava zunanjega stopnišča ali dvigala, ki ne povezuje več kot treh etaž in je zunanji rob oddaljen od sosednjega objekta več kot štiri metre. Če je zunanji rob oddaljen manj kot štiri metre, potrebujete tudi soglasje lastnikov sosednjega objekta.
Se lahko izločite iz skupne kotlovnice?
Da, vendar izločitev zahteva 100 % soglasje vseh lastnikov, priklopljenih na kotlovnico.
Kako je z zavarovanjem stanovanj in skupnih prostorov?
Skupni prostori so zavarovani preko Komunale Laško, za zavarovanje vaših stanovanj pa morate poskrbeti sami.
